数字时代的办公需求已经变化了

《中国房地产发展之路》是由清华大学杨斌副校长和清华校友房地产协会创会会长聂梅生学长共同发起、清华第一门完全由校友开发和讲授的全行业视角的研究生学分课。参与授课的五十多名老师和支持课程研发的专家组全部是中国房地产业界知名学者、专家顾问、国家房地产政策的制定者以及成功的企业家。

中国房地产行业在新经济和社会环境下，在绿色低碳和高质量发展的理念下面临着诸多挑战和机遇。在2021年的第四堂课上，清华校友总会城乡建设专委会常务理事、梦想加创始人兼CEO王晓鲁受清华校友房地产协会的邀请，为大家分享了《数字时代的产业升级与创业管理》相关内容。

01

时代背景——数字时代

随着时代的发展，数字经济在国民经济中的重要性已经逐步体现，目前，美国的数字经济占比整个GDP约1/3，中国的数字经济占比整个GDP约1/2，往后将会更高。而这反映在我们的实际生活中，我们其实是生活在两个世界里面。每天吃饭的时候，我们一边吃着饭，另一边用手机看着视频新闻，这就是同时处于物理世界和数字世界当中。

02

产业升级带来新的机遇

经济发生变化的同时，产业也在发生变化，在新的周期里，必然会出现新的机会、新的需求，这个就是创业点，给许多创业公司带来了新的发展机遇。

· 产业发展现状及趋势

（1）发展现状：开发市场转变为存量经营市场，客户是重点

过往大量的房地产开发联合办公品牌，导致如今的增量开发已经过剩，大量的住宅、写字楼、商场空置，甚至经营困难，市场已经由卖方市场转变为买方市场。因此，未来重心将会转移，过去的找资源已经变成找客户，在这个背景下，客户需要的就是差异化的服务和升级的产品。

（2）2021年办公空间市场发展趋势

全球性疫情的常态管控，工作人群年龄结构的持续年轻化，办公场所的不断升级更新，都在改变着传统的办公行为，从而影响着办公空间所扮演的角色。

①办公空间已从功能性的物理空间发展为提高企业生产力的丰富载体；

②办公空间规划和配置更加注重健康、开放、协作、社交等多元需求；

③灵活性成办公空间关键属性，多总部、混合办公、共享办公大受欢迎；

④客户更看重办公室科技和数字化的部署，更看重办公效率和创造力。

· 产品为王：房地产存量市场带来的创新机遇

目前，许多地产公司希望进行科技转型，科技赋能地产，将会为地产带来巨大的改变。具体可以在以下两个方面有一定的体现：

（1）技术应用

①管理数字化：在企业楼宇租赁管理，包括租金波动、租约管理、签约流程等方面，简化传统繁琐的过程，实现无纸化、全线上的模式，通过线上软件系统进行统一管理，大大降低了人力成本，提高了效率，同时场地盈利状况更加清晰化，为企业营收管理带来最直接的帮助。

②运营数字化：在楼宇运营过程中，传统方式是人为手动操作控制为主，但这种主观性较强的行为也有很多弊病，例如下班忘记关灯关空调，将会造成较多的能源损耗。因此，在灯光控制、温度调节甚至电梯控制等方面，运用科技手段，打造统一管理的系统，实现全自动的数字化管理，对运营成本进行有效的把控。

（2）产品应用

现在80、90后的年轻人正成为职场的主力军，他们对于办公使用需求与以前是完全不一样的，甚至有着较多自己独特的需求。以互联网企业为例，以前的企业很多是一个独立的隔间，而现在这些大型的互联网公司，更倾向于一种大的、开放的、便于交流沟通的空间。

· 创新机遇：创新就是生产要素的重新组合

这是一个活动空间吗？这是一个办公室吗？这是一个咖啡厅吗？

（1）需求反思

以前很多很多公司都是专门去做设计的，做设计公司主要问题在于它可能不太懂科技，也不能真实的理解客户的需求，因为他不是每天都跟客户在一起。但是，科技公司过于理性，重视这些内核的同时却没有很好的一个审美和一个表现力，这中间存在非常多的矛盾和一些难以沟通难以理解的鸿沟，例如设计师不理解工程师，工程师无法跟设计师来对话，真正理解需求的人又并不懂产品和科技。因此难点就在于如何基于客户的需求，将几个不同方向的团队紧密结合，做出一个最优的方案。

（2）“梦想加思路

梦想加是一个搞装修的公司吗？是一个做门禁的公司吗？是一个强销售的公司吗？都不是，而是一个以科技为核心，结合客户需求，整合各个环节，减少管理成本，提升工作效率，为客户提供综合最优解决方案的公司。很多客户一旦有了需求，发现自己要找很多家公司，但对梦想加来说，只用一家公司，客户的所有需求都可以得到满足。

（3）场景创新应用

相比起传统的场景来说，新的场景是“有时间的空间”、“有方法的内容”、“有温度的数据”及“有应用的技术”，通过对场景新的定义、管理、运营，能实时看到它的不断变化过程，从而把控场景的合理性，尽可能的去满足客户不同阶段的不同需求。

· 客户至上：定义你的客户和引领你的客户

（1）客户发展

①客户类型：上游、下游都是客户。上游的客户以房地产商为主，而下游则是使用办公空间的企业。

②不同阶段的客户：早期在15、16年的时候，梦想加更多是面向创业公司、中小微企业，但这类企业承租能力较弱，抗风险能力较差，容易面临倒闭风险。于是随着公司的发展，在17、18年，公司主动进行了客户结构调整，从原来我们重点去服务小公司、中小微企业转变到我们要去服务大公司，这个转变最终帮助公司实现了一个较好的发展。

（2）客户引领

①客户是用脚投票的

对行业来说,如果客户的需求并未超出合理限度,但提供的相关服务或产品却不能达到客户的需求，客户自然会选择用脚投票。

就办公的选择而言，小公司更看重价格，想要便宜的办公地点。相比之下，大公司则更加看重品质环境。以办公室绿建认证为例，梦想加收获了WELL国际认证，通过对建材、温度、水、光线等多方面的把控，使客户和用户的工作环境健康值得以提升，因此，在办公环境的选择上，许多大公司在更愿意选择这类型的产品，梦想加也因此在同类竞争中取得优势。

②客户是最熟悉的陌生人

我们经常与客户接触，但实际上我们并不完全了解客户。客户真正的需求是不固定的，是实时变化的，导致这些变化的是诸多主客观因素。只有通过对客户公司实际发展情况、决策人等各方面信息的实时跟进，总结客户在不同阶段的需求，才能真正做到了解客户，才能服务好客户。

③卖什么都是卖体验

人在做购买决定的时候，感性是占据主导的。当你作为卖方的时候，你向客户推荐一个产品，产品的好坏是重点，但同时你给予客户的体验感也尤为重要，很多时候，你卖的是一种体验。体验好的话，他就会买这个产品，体验不好的话，他就不会做这个购买决定。这里的体验感更多是指人的主观感受，包括对销售人员的好感度，对当时环境的感知度，甚至是当时的天气等多方面，因此购买决定与购物体验的好坏密切相关。

03

创业管理

· 发展进化：战略通常都是反人性的决定

反人性的决定就是跟你自己平时最想干的事情是相反的。具体而言，以锻炼身体为目的，每天坚持跑步是需要做的事，但人们也许并非打心眼儿里真正乐意去做这个事。就跟喝可乐一样，可乐的口感是非常好的，但为了身体健康，许多人克制自己，做违背心意的事，这些就是反人性的决定。

公司发展也是一样，把你自己觉得重要的公司大事列出来，一开始可能有20件，其中重点发展的方向只有1-2个，通过战略会议进行重点筛选，不断筛掉次重点的事情，一开始挑选10件事可能相对容易，但挑选到只剩3-5件事情的时候就会出现矛盾，会进入更深层次的讨论，最终只选择一件事去做的时候，甚至会感到一些痛苦。如果这个时候你感觉很轻松，那大概率这个选择不是正确的。

还是以梦想加为例，在某个阶段，梦想加的竞品公司在全国80个城市布局了288个项目，当时梦想加只在全国6个城市有49个项目，粗略一看，会觉得竞品公司做得非常厉害，布局广泛。但实际上，竞品公司的亏损会比梦想加严重得多，这个就是战略选择不同所导致的。

总结一下，导致各公司差异化竞争的选择主要是以下几个方面：模式选择、定位选择、客户选择、区域选择。

· 创业关键词

专注、舍得、体感、节奏与周期、有耐心、活下去

· 品牌建设：突破舒适圈，做得好也要说的好

（1）品牌知名度：当下宣传渠道丰富，在众多喧哗中，如何让自身品牌脱颖而出，成为市场上最响亮的声音，是品牌建设的重要窗口。

（2）品牌精准度：品牌宣传一般侧重数量，此时更要确保信息的准确性，让人精准地识别你的品牌信息，不产生误会，这是品牌建设另一个重要维度。

企业或者公司的瓶颈，也是个人的瓶颈。个人的瓶颈包括学业发展和职业发展，每个人都有自己擅长的事，如何突破舒适圈，通过别人的帮助加上自身的努力，去尝试自己不擅长的事，当你把这些事做好以后，就会获得一个较大的突破，甚至是更上一个台阶。

梦想加是中国领先的办公空间专家，数字化办公生活引领者，每一天为全国7座城市的6万多位用户提供智能、自由、多元的办公空间服务。

截止到2021年10月31日，梦想加在北京、成都、上海、杭州、西安、南京、深圳运营61个办公空间，运营管理面积超50万㎡，梦想加自研的智能系统管理面积超150万㎡。

包括腾讯、字节跳动、美团、华为、快手、顺丰、滴滴、雀巢、联想、360、永辉、华谊兄弟、猿辅导、学而思、五粮液、华夏银行、蔚来汽车、阿玛尼、科大讯飞、米哈游在内的3800多家企业及团队都是梦想加的客户

自2015年5月成立以来，在“3亿人的数字化办公新生活”愿景的引领下，梦想加空间先后荣获中国设计红星原创奖、城市更新金钥匙奖、数字社区创新实践奖等数十项行业大奖并取得30多项专利。

梦想加是全亚洲首个获得WELL认证的新办公空间品牌，同时也是国家高新技术企业、中关村高新技术企业、国家级专精特新小巨人企业、北京市专精特新小巨人企业等荣誉获得者。

详情咨询，欢迎致电400-8090-660。

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