城市更新案例深度解读：张江国创中心

张江国创中心的前身为剑腾液晶显示器厂房，由于传统工业生产土地资源利用效率低、功能单一，在注重土地亩均产值的今天，存量资产的腾退与再开发成为了必然的选择。原厂房于2014年底由上海万科同张江强强联手进行投资改建，历经一年半的建设与打磨，具有四大核心功能（空运货物服中心，总部经济创新办公，创新孵化加速成长，研发机构）、三大服务功能（科技成果转化平台，创新资本交易平台，知识产权交易平台）、四大产业配套（精品餐厅、休闲娱乐、创意咖啡、文体活动）的张江国创中心应运而生。

国家窗口，科创门户

张江科学城成了浦东新区的发展重点,自然也是上海发展的重中之重。在2018年11月，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在上海考察时，便选择了位于张江国创中心的张江科学城展示厅进行考察，并于在场的科技工作者亲切交谈。总书记强调，要增强科技创新的紧迫感和使命感，把科技创新摆到更加重要位置。

高端定位，国际交流

张江国创中心定位世界创新坐标，在企业引进的过程中，不仅具有自身科技、创新价值，同时上下游产业关联性强，为高新企业的导入创造了良好机遇。目前引进企业包括世界五百强霍尼韦尔、日立高新，世界第一大激光器生产商相干科技、集成电路企业合力泰、海栎创、集创北方，应用机器人企业钛米机器人、高仙机器人，以及即将入驻的硅谷最活跃投资机构Plug and Play、澳洲科技与贸易招商门户世博湾等知名专业机构和企业。

强强联手，“国民”合作

在产品设计和功能设计上，大胆采用中轴天光花园、体育公园、城市图书馆等公共空间，提升使用者相互之间的交流，与此同时，在产业功能上，引入跨境科创中心，服务于科创型企业快速货物通关、海关检验检疫，复制自贸区政策丰富了，园区投资环境。

那么，这个“从改造到营造，从更新到复兴”的项目到底成功在哪？

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项目区位

中环、龙东大道交汇处，张江管委好邻居

熟悉张江的都知道，龙东大道不仅是张江北侧的界线，同时也是浦东新区东西向交通的重要走廊，西侧的中环路则可快速通往上海的各个角落。根据规划，未来龙东大道将实现“快速高架路+地面铺路”的快速化改造。

张江国创中心地处龙东大道与中环路的交界处，距地铁2号线广兰路站15分钟脚程，距中环路约1分钟车程、外环路约3分钟车程，高效直达虹桥枢纽、浦东机场及市中心各大核心商圈，区域覆盖接驳班车、小龙巴士、EVCARD电动车等出行服务，以及区域内有轨电车、公交等配套完善。

与此同时，张江管委会位于国创中心一期东侧。一层作为张江科学城企业服务中心，东大厅建设项目服务大厅设立建设项目立项和竣工验收帮办窗口；在西大厅市场准入办理大厅设立企业注册变更帮办服务窗口，为拟落户和已落户张江企业市场准入提供全流程帮办服务，实现企业服务“一窗受理，一门办结”。服务受理范围不但包括张江94平方公里的规划范围，还覆盖到张江镇、唐镇、合庆镇、康桥镇、周浦镇、航头镇的镇域范围，共计264平方公里。

此外，相关人才公共服务一应俱全，园区周边聚集众多产业园区及办公楼宇，（如张江集电港、科技领袖之都、展想广场、张江盛银大厦等），可共享周边区域贸易、科技、经济、生活资源，依托自贸区与张江自主创新区形成联动效应，构建自主创新驱动力，加速中国科技创新。

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背景历程

强强联合 四年“静观其变”

根据2011年市政府批复,张江高新区核心园的用地面积约75.9平方公里。伴随2017年《张江科学城建设规划》获正式批复，张江整体也由园区转型为城区，定位世界一流科学城。在此前提之下，张江国创中心是张江北区重要的产业集聚地，也是张江国家自主创新示范区与上海自贸区“双自联动”的重要承载地,肩负国家使命，打造全球科创中心。

随着经济结构的改变与存量时代的到来，越来越多的老厂房经过改造，被赋予新的功能。在上海大力发展张江科学城的背景下，张江国创中心诞生并投入运营，成为老厂房实践城市更新的又一力作。

项目由大舍建筑操刀设计，通过导入张江资源，引入上海万科“城市配套服务商”的理念，优化产业结构，激活产业动力，最终实现产业创新和城市更新的完美组合。

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规划开发

老厂房变身世界创新坐标

1 总体情况

张江国创中心分三期建设，一期13万方，二期近10万方，三期4万方，总占地面积超10万平方米。其中一期、三期为新建项目，二期为国内最大的单体改造空间，是存量资产再开发的经典之作，故本文着重讲二期的开发与改造。

一、二、三期布局图

张江国创中心二期鸟瞰实景图

张江国创中心二期主体实景图

张江国创中心二期配套楼实景图

张江国创中心二期功能细分图

2 改造手法

国创中心二期：办公+公寓+商业，中国最大的单体改造空间

二期改造前后对比

改造手法一

超级街区VS微型城市

针对原建筑为生产厂房尺度较大的问题，在改造中引入主次分明的流线体系，将建筑切分为一系列尺度宜人的空间；新的流线体系以中庭为主干联系起水平和垂直交通，在建筑内部创造出一座丰富多元的“微型城市”。

内部交通模式

改造后内景

改造手法二

全生态链VS业态划分

通过对张江本地资源及未来产业结构的预测分析，打造从研发中心、企业总部、商务办公、孵化器到创意办公的多形式的混合办公模式，并形成产业链生态系统。并且根据面积需求的不同和三种现状结构柱网单元，构建组合出多种变化的空间可能性。

结构柱网单元

空间组合形式

改造手法三

现存框架VS叠层置入

建筑原有结构体系得以保留，在空间中用分层的模块植入手法营造出新的场所和使用体验。在新旧建筑的关系处理中，还通过一些材质对比表达出新建部分的活力：外墙黑色涂料的科技感替代原有铝板立面，室内暖色调的环保木材以及许多彩色水性涂料的运用。

张江国创中心二期内景

张江国创中心外立面设计

3 改造后主体

张江国创中心二期占地约4.8万平方米,主楼总建筑面积达8.9万㎡。单层平均面积为2.4万㎡，共4层，每层层高3.75~6.5米。单层可分割面积为200~8000㎡，荷载区间介于0.2~1.5t之间，共有电梯22梯（含联排独栋）。

各层详细情况如下：

一层配置独栋办公产品，图中8个色块区域（102~107和1101、1102）分别代表单体建筑内的8栋联排独栋办公楼。独栋办公共4层，仅在一层设置有8个独立的入口，每户具有独立的电梯，彼此互不影响。

另外一层配有张江科学城展厅、张江跨境科创中心以及沿街商业。

张江国创中心二期主楼一层平面图

张江科学城展厅和张江跨境科创中心

2F为天光花园，作为中轴创意大厅、通透式绿色阳光房，是园区创新交流空间，包含共享众创办公区、无边界产品发布区、开放式会议讨论区。因老厂房二层层高较高（6.5米），图中虚线色块区域（201、202、203、208）主要用作孵化器及众创办公隔层loft使用。右侧两处两梯四户的空间（101、217、216、215、214、213、212、211）作办公使用，开放式无边界产品发布区和会议讨论区则设置在中轴的公共区域。

张江国创中心二期主楼二层平面图

张江国创中心二期主楼二层交流区内景

3F&4F为商务办公。由于老厂房进深过大，采光不足，设计采用“阳台+落地玻璃”的形式弥补这一缺点。

张江国创中心二期主楼三层平面图

张江国创中心二期内部办公环境

张江国创中心二期主楼四层平面图

ROOF开放式屋顶花园，设施包含彩虹跑道、高尔夫推杆场、露天广场、绿色植被、休闲露台等。

4 配套

张江国创中心二期提供了较完善的园区服务，万科泊寓、张江科学城书房、张江跨境科创中心、餐饮、便利店等，创业者们可以在半径100米的范围内，实现工作、生活与休闲的有机协调。

张江国创中心二期的主要配套集中于张江科学城书房所在的配套楼。该配套楼坐落于主楼右侧，共4层，一层包括张江科学城书房以及其他商业区，2~4层为长租公寓泊寓（共计6000㎡），为年轻人提供140余间从19至43㎡不等的居住空间。

张江国创中心二期主体/配套楼

值得一提的是张江科学城书房，它是全国首个高科技产品展示交易中心及多元社交平台，书房建筑面积1100平方米，空间设计凸显艺术色块和不规则几何造型，具有科技感和未来感。书房英文名“SELECT ZHANGJIANG”意为“张江精选”，功能配置集阅读、零售、展示、体验、休闲、社交于一体，实现“线上+线下”多场景互动模式、多功能叠加。

书房引入喜马拉雅、阅文集团、沪江等张江园区龙头企业，融入电子阅读、音频阅读、视频阅读等多种介质，未来，将成为高科技产品展示、体验、交易平台。

此外，位于二期主楼一层24小时运转的上海科创中心海关—张江跨境科创中心，为张江科创企业提供了巨大的便利。在各项必备手续齐全的前提下，货物通关时间可以由原来的2到3天压缩至当天完成。科创中心试点运行后，实现了机场货栈功能的延伸，运抵机场的空运货物能够在海关监管下，直接从机场到达科创中心仓库，货主在收到提货通知后，在家门口就可以向海关办理进口货物申报手续，省去了在机场和张江之间的往返奔波。需要注意的是，该中心主要业务以产业科研进口为主，不包含贸易进出口业务。

除此之外，园区还体提供以下服务：协助企业办理工商注册、税务登记、提供办公室租赁、会议室租借等服务、提供企业一对一日常经营指导、定期组织讲座培训，并为企业搭建交流沟通平台、对在孵项目的阶段性评估与全程跟踪、协助传达和落实各项优惠政策。

张江科学城书房内景

张江跨境科创中心

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张江国创中心二期招商情况

国创中心园产业定位以“互联网＋”为主，以智能装备、人工智能、文化创意为辅，呈“一点三翼”布局，只租不售，租金4~4.5元/㎡/天，物业费12.5元/月。项目二期目前（2019年4月）出租率为70%，剩余可租面积为3万㎡。

主导产业（一点）：

移动互联网、物联网、云服务、智能驾驶、 互联网金融云计算和大数据、智能语音交互等

辅助产业（三翼）：

智能制造 ：

智能家居、智能穿戴、IC设计、机器人、3D打印、卫星导航应用技术

人工智能：

智能化数字化移动、个性化治疗与健康管理 、医疗数据处理后援、医疗健康教育及培训、智能语音交互、智能驾驶、虚拟现实、 云计算与大数据

文化创意：

创意设计、咨询、网络游戏、动漫影视、数字出版、智能硬件、互联网教育、展览展示

配套产业：

贸易、零售、物流等2.5产业和现代服务业

国创中心二期招商模式以中介为主，政府为辅。区内含有两大服务平台助力企业成长，形成内、外良性循环：

目前，入驻企业有以霍尼韦尔、日立高新、相干科技为主导的智能装备产业，涵盖了半导体、电子显微镜、医疗仪器设备、汽车零部件、激光器等环节的设计、研发及展示；以钛米机器人、高仙机器人、集创北方为代表的人工智能产业，涵盖了自主定位导航、芯片设计、液晶显示模块等人工智能环节；以只二、路捷鲲驰为代表的互联网创新创业公司，涵盖了奢侈品线上交易、跨境电商服务两大内容。

其中外国企业承租面积占了二期项目产业使用面积总体量的1/2（约3万㎡）。此外，美国排名第一的投资机构plug and play承租约1.3万㎡，用于打造plug and play 长三角区域中心，其中4000㎡用于企业孵化，8000㎡用于活动举办。澳洲中心承租3万㎡，主要用于生物医药产业研发办公。

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总结

作为成熟产业园区迭代的典型，张江国创中心的成功秘诀主要有以下三点：

（1）张江基因奠定产业基础。依托张江科学城良好的科技产业基础，充分发挥张江国家自主创新示范区与自贸试验区的“双自”联动优势。

（2）强强联手打造品质物业。张江文控与上海万科的政企合作，为国创中心导入张江产业资源、引入万科“城乡建设与生活服务”理念，共同打造了物业形式多样、服务配套齐全、适应不同需求的高品质园区。

（3）接轨国际市场引进优质企业。张江国创中心作为上海科技创新的重要窗口和国家级科技高地，以上海建设具有全球影响力的科创中国新重大部署为契机，吸引了大批国际名企的目光。

张江国创中心大事记

1 2014年 由张江文控与上海万科收购原液晶显示器旧厂房。

2 2015年 启动建设，分三期同时进行。其中，一、三期为新建项目，二期为旧改项目。

3 2017年 8月《张江科学城建设规划》正式获批，张江国创中心被列入张江科学城“五个一批”重点建设项目之一。10月，首家企业入驻。

4 2018年4月22日 位于张江国创中心内的张江城市书房建设完成，开始投入试运营。城市书房不仅将成为园区企业新技术、新产品的重要展示、运用窗口，还将成为张江白领文化休闲的集聚地。

5 2018年4月27日 位于张江科学城北区的张江国创中心正式启动运营，这个集“汇聚创新创业、聚力产业发展、践行产城融合理念”于一身的城市更新作品正向宜居宜业产业新地标全面进发。

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