北京办公楼资产仍是投资首选

“疫情所带来的挑战并没有随着2020年而结束，北京商业地产市场在年底未见明显复苏。虽然北京和全国其他地区近期出现一些疫情反复，但随着防控措施的有效实施，预计2021年北京市场整体表现将有所回升。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“但疫情的冲击还会延续，2021年还将是充满挑战的一年。”

外资在京投资活跃度提升

1月14日，仲量联行发布的《2020年北京房地产市场回顾及2021年展望》报告显示，2020年全年北京商业地产大宗成交总额达到470亿元。该水平虽显著低于2019年800亿元的峰值，但仍高于2018年的380亿元投资总额。其中，2020年北京商业地产外资大宗成交占到全年总成交额约35%，显著高于2019年的30%和2018年的22%。尽管面对诸多压力与挑战，但2020年外资投资机构在北京的活跃度提升具有里程碑式的意义。

北京仍为内外资投资人最为关注和最常出手的投资目的地。尽管受新冠疫情影响，部分潜在成交未能在今年达成，但市场中仍然不乏亮点。

在投资者对其他市场观望情绪加重之时，北京市场第一季度即录得LG双子座大厦核心办公资产成交，为市场注入强心针。此后，多座在京数据中心项目先后完成出售，凸显北京商业地产市场各个领域的投资活跃度和价值。由于国内疫情在全球范围内率先得到有效控制，外资持续加码中国市场，看好北京投资机会。

仲量联行华北区投资部资深董事王刚表示：“北京市场强劲的基本面、更多可售资产和更大的议价空间等众多利好因素的持续作用，也将推动北京商业地产市场继续受到国内外投资人的青睐，投资热度有望在2021年转化为更多成交。”

2021年甲级办公楼市场继续承压

回顾2020年，北京甲级办公楼市场相对较为艰难。第四季度甲级办公楼空置率15.4%，新增供应240,702平方米，租金增幅环比下跌2.6%，同比下跌7.9%。

“2020年第四季度共有两个新项目入市，但目前项目入住率相对较低，推升甲级办公楼整体空置水平。”仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示。

尽管市场压力攀升持续抑制需求，但连续的租金下跌推动本季度搬迁类需求增长。在当前有利于租户方的市场情况下，本季度搬迁交易占市场总成交的60%。虽然目前市场环境较为低迷，但内资企业仍是稳定的需求来源，在四季度租赁交易中占比65%。与此同时，新冠疫情为大健康行业发展提供了契机，截至2020年底，大健康行业的租赁成交占全年新租交易的15%左右。

张斯亮认为，2021年市场预计北京甲级办公楼市场将持续承压，租赁需求会继续保持相对疲软的态势，而供给高峰也将在短期内延续。市场压力的持续将驱动租金进一步下跌，但全年租金的降幅会有所收窄。

房企要注重销售回款，非价格增长

延续2020年三季度市场趋势，去年底购房需求持续回暖，充足的新增供应推动成交量稳定回升。许多开发商在年底前加大推广力度和价格优惠，以价换量，带动成交量上升。受此影响，2020年全年豪华公寓成交量达到1,934套，较未受新冠影响的2019年仅同比微降0.9%。

另一方面，四季度共有2,703套豪华公寓集中入市，环比大幅增长121.2%，单季度供给量录得八年最高水平，并推动全年豪华公寓供应总量也升至八年最高水平。

下半年市场需求的回暖推动豪华公寓售价在第三季度回归正增长区间，而在第四季度基本保持稳定。尽管许多开发商持续推出年底促销优惠活动，拉动销售增长，但也有很多市场认可度高的优质项目提升了售价。

“尽管看房量和销售额均有所回升，但豪华公寓价格增长预计将在2021年持续受限，”仲量联行华北区研究部总监米阳表示，“为更好地控制房企债务规模，监管部门出台的‘三道红线’政策将于2021年起全面实施。政策和融资渠道收紧将为开发商持续施压，预计短期内房企将更注重销售回款，而非价格增长。”

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