让我们回顾2022年上海房地产办公楼市场

2022年，写字楼办公楼市场新备案项目11个，总面积84.4万平方米，其中超过一半位于核心发展区和以徐汇滨江、前滩为代表的新兴滨江商圈。净吸纳量回落至54.5万平方米，同比下降58%，但较2020年有所提振。受多次疫情和关闭的影响，租户大多比较谨慎，续租的交易量高于往年。剔除续租交易，升级扩租合计达到60%，同级搬迁或降级占22.9%。主要原因是今年写字楼租金较低，有利于升级需求和租金扩张，同时品质供应集中的新兴商圈吸引了不少以品质升级为主的租户。在供需互动下，全市空置率同比微涨0.8个百分点，至17.5%。

行业发展需求分析方面，金融业重返首位，其中以基金、保险、投资风险管理、信托期货为主的需求进行持续释放，多为板块内部的升级扩租。上海国际金融改革开放以来持续扩大，金融资本市场竞争格局日益完善，使得中国上海农村金融研究中心主义核心技术功能需要不断学习增强。TMT紧随其后，其中以人工智能、大数据信息为主的新技术、企业文化资讯服务社会需求居多。而今年消费品制造业需求以及规模呈扩大趋势，尤以新能源汽车、奢侈纺织品与化妆品突出，前者顺应时代科技工业革命和产业结构变革，在新一轮扩大内需中大有作为，后两者紧跟消费热点，持续增强对国内旅游需求的适配性和创新力。此外，商务精装办公和轻资产安全运营的第三方办公环境空间，年内增量及用户选择接受度明显有效提高，市场份额也逐步扩大。

在交易区位方面，以徐汇滨江-前滩-陆家嘴为代表的本江商务区成功吸引了最多的企业，推动了该市60% 以上的跨江搬迁需求。金融业仍青睐陆家嘴、世纪大道(Century Avenue)和厚木板。TMT 集中在徐汇滨江及近岸板块，一方面供应充足，选择面积大，另一方面租金价格优势明显。消费品制造商青睐徐汇滨江和南京西路行业，因此本江今年表现出色，占据了三分之一以上的市场份额，独立产品和知名度较高的项目吸引了总部设在该行业的企业。

全年租金重回下行通道，租金报价和有效租金较去年同期分别下降0.2%和1.2%。由于新供应不断入市、租约到期等多重因素，部分租户转向性价比更高的新兴商圈。核心商圈租金报价同比微降0.1%，核心拓展区同比下降0.5%。临近年底，子市场竞争越来越激烈，新项目的租金定价和招商策略也更加激进。其中，火车站受今年新项目集中交付的影响，年底租金调整尤为明显，而弹性较大的南京西路、前滩租金也在第四季度略有松动。值得一提的是，在市场普遍的租金调整下，LEED相关绿色建筑的租金溢价优势在后疫情时代依然延续。

“2023年预计新增供应145万平方米，需求预计将加速复苏，预计本江核心商业区和部分商业区的租金将是企稳的首要任务。”。随着中国从充满活力的“零下”政策转向重新开放经济，政策重点转向稳定增长，经济增长也将出现显著反弹，尤其是在2023年下半年。鉴于2022年上海数字经济相关指标逆势增长，“3 + 6”新产业体系快速发展，未来电子信息、汽车、消费品制造和生命健康产业的需求将进一步扩大，制造业和服务业将融合，形成产业集群。同时，疫情的复发和持续，使人们对办公环境的安全卫生意识逐渐成为一个长期的需求。公司对绿色办公环境和员工身心健康的需求日益增长，将进一步影响办公楼硬件和软件服务的未来。”

2022年，上海零售物业市场有四个优质项目入市，总商业量为18万平方米。其中，金仓文华广场、张远西区相继入市，以首店首发为特色引入各种高能国际品牌，为南京西路商圈增添新意。其中，张远西区于第四季度正式对外开放，定位为高端商务聚集地，以海派文化为主题，融合文化与品牌创新，打造全新的体验消费目的地。此外，苏河湾的万象世界位于苏州河沿岸，历史建筑的重建为项目增添了更深厚的文化底蕴，而包括运动、宠物、品质生活在内的商业构成凸显了项目新潮的品牌特色，吸引各类消费者打卡。至此，上海零售楼市以各具特色的新项目开局，重振消费者信心，激发市场活力。2022年，全市空置率上升1.3个百分点至8.0%，全市购物中心一楼租金下降3.1%至每天每平方米34.0元。

疫情加速中国零售行业洗牌，餐饮品类年内迭代较快，依旧为市场的主力需求，占比40％。咖啡茶饮赛道多元社会转型，其中，以霓裳茶舞、须尽欢和阿嬷手作为一个代表的中式风格特色茶饮品牌迎“国潮”之风展现企业文化理论自信；而健康教育理念迎合学生消费结构升级问题以及心理健康管理意识不断增强的新需求，热度持续快速上升，年内椰子饮品品牌coco、健康酸奶品牌Blueglass和K22酸奶等品牌建设需求亮眼。此外，创新能力概念分析以及跨界布局为消费者生活带来一种全新场景服务体验。Tims咖啡于上海首发“日咖夜酒”新业态，满足人们日渐多元的消费金融需求；则是于年内开出全国首家宠物露营主题店和瑜伽主题店，创新的主题学习场景环境设计技术助力线下引流，实现自己品牌形象差异化战略发展。

时尚服装类需求占27% ，其中女性时尚、体育和设计师品牌需求更为抢眼。疫情爆发后，随着露营经济的迅速兴起，体育品牌已转向户外和专业运动，科隆体育，所罗门和 CHUMS 活跃。珠宝和配饰占需求的7% ，而包括老庙黄金、潮红吉和周大福集团在内的传统黄金和珠宝品牌再次受到欢迎，这些品牌在产品设计中适应了新的中国元素，除了自身的保值属性外，年轻消费者也青睐黄金首饰。

“回顾2022年，在疫情不确定的情况下，上海零售物业市场的新项目仍高质量交付，为疫情中低迷的消费市场注入了新的活力。随着“新国十条”的实施，疫情管制全面放开，购物中心短期内面临客流断崖、人手短缺的经营压力。预计未来3-6个月市场将逐步触底，重回复苏之路。2023年，市场预计将迎来超过91万平方米的新增供应，有望进一步完善包括北外滩、前滩、苏河湾等非核心板块的商业布局。此外，上海是国内外高能品牌投放的首选。独具特色的新项目，多样的首店，将继续助力上海打造具有示范引领作用的万亿级时尚消费品消费市场。"

2022年，上海物流仓储市场共录得7个项目，新增供应面积共52.1万平方米。奉贤、闵行区的高标准仓库面积已超过700万平方米。年净吸收面积为37.4万平方米。考虑到整体供求情况，空置率轻微上升1.5个百分点至9.3% 。在租金方面，临港和闵行分市场引领了城市平均租金的上涨，比去年上涨2.3% ，达到每月每平方米49.6元。

从需求结构来看，电子商务成为全年主要需求，占比近40%。年中的疫情导致生活物资需求剧增。很多头部生鲜和零售电商在松江、奉贤、金山等地的租赁面积都超过了1万平方米。年底将迎来化妆品电商库交付，积极以新零售形式拓展销售渠道；化工行业逐渐向智能化和平台化转型，化工电商需求出现。其次，第三方物流租户持续发力。除快递常规布局和供应链扩张外，跨境物流和冷链租户年内录得大规模租赁。制造业需求占比大幅提升，新能源汽车产业发展强劲，连续三个季度有成交记录。

值得一提的是，全市新能源汽车在前10个月产量不断增长可以达到66％，同时需要依托上海口岸便利通关优势，整车出口同比去年实现一个显著经济增长。汽车技术作为 “3+6”新型文化产业结构体系的重点进行产业问题之一，上海已布局8家整车物流企业、600余家国内外研究主要零部件生产企业，未来整车企业将持续加强全产业链布局与产业管理体系通过构建，有望持续衍生仓储相关信息需求。

“2022年，上海股市仍将保持活力。这一流行病的影响突出了仓储和物流的重要性。随着在线消费能力和供应链连通性的提高，年度租赁需求已经达到历史平均水平。展望未来，2023年的供应预计将继续，预计将有79万平方米的高质量项目进入 金山区和郊区市场。最近的现代物流发展“十四五”规划提出，物流产业与制造业的深度融合将促进产业集群与物流园区的联动发展。制造业作为发展战略的重要引擎，在供应链的支持下将面临更多新的发展和机遇。与此同时，第三方物流继续整合和重组资源，电子商务的多行业模式创新和改进的绩效时间要求，预计将为新的增长点带来高价仓库需求。”

2022年，上海商务园写字楼市场共录得5个新增供应交付量，共计51.5万平方米，其中漕河泾板块占比60%，还分布在金桥、外高桥、青浦板块。受疫情反复和经济复苏步伐缓慢影响，供需受限，全年净吸纳28.1万平方米，同比锐减74%，为2010年以来最低。全年空置率上升1.3个百分点，至15.8%。

在行业需求方面，高速公路行业以36% 的租赁需求保持领先地位。其中，华为在园区4.7万平方米的超大型租赁交易，推动了电信子行业的出色表现，总部继续设在漕河泾。对多元化软件开发服务企业的需求增加，人工智能、区块链、机器人等一些新兴企业也录得了一定的交易量。这充分体现了上海科技创新中心建设的稳步推进和新赛道产业发展的初步成果。生物制药公司以33% 的份额位居第二。剑桥大学和浦江学院(浙江)都是来自浙江的外溢性企业，它们欢迎集中建设生物制药产业园，吸引外资龙头企业和内资增长型企业扩大租金，积极创办新企业，其中不乏细胞技术、基因技术、癌症治疗等前沿创新企业。新能源汽车企业在漕河泾大规模租赁扩张，促进消费品制造业租赁需求占11% ，全年表现亮丽。

对比各子市场经济表现，金桥板块主要围绕TMT产业发展积极进行布局，全年可以保持去化韧性，以绝对成本领先的净吸纳量成为一个年度最活跃板块，空置率累计下行3.2个百分比。张江板块之间通过不断吸引中国企业资产购置办公房产自用，在四季度强势去化，推动业务板块活跃度并进一步了解加深龙头物流企业在板块实现内部的布局；坚挺的产业技术需求也是推动租金收入累计社会稳定价格上涨1.7％。漕河泾板块内容吸引更多优质中小企业集团总部落户，但新增供应问题集中且受到我国今年国家市场遇冷情况分析影响，整体出租率不及往年预期，导致学习板块空置率持续走高至12.7％，同比上升10.6个百分比，创历史新高。临空、市北板块虽在二季度受到小面积租户退租影响，但后期回暖显著。各板块深厚的产业作为基础和全面的产业提供服务，为租金打造更加坚实护城河，在政府纾困政策和市场没有生命力带动下各子板块租金生活水平差异均有研究不同教育程度的上涨，拉动全市平均租金报价持续攀升至每月每平方米139.7元，同比上升1.2％。

“2023年，市场将迎来集中投放的小高峰。预计新增供应150万平方米，覆盖漕河泾、张江、金桥、市北等核心板块，以及浦江、青浦、宝山等新兴板块。新兴板块的建设和供应充裕将推高整体空置率，租金水平有望保持稳中有进的态势。随着疫情的消散和十四五规划，上海将按照"3+6"的蓝图，加快重点产业发展，提高科技创新集中度，形成创新集群，为上海商务园区发展注入源源不断的新动力。"

2022年，上海房地产投资市场共有57笔大宗交易，成交金额879.5亿元，同比下降8.3% 。尽管经济增长面临挑战，但大宗房地产投资市场在年底继续升温，总交易量高于2020年，因为预防和控制这一流行病的政策继续得到完善。

从全年大宗交易的物业类型来看，写字楼物业仍是主流标的，占比58%。临近年底，市场已录得两笔单笔交易超过50亿元的商业写字楼投资交易，可见投资者对商业写字楼的关注度有所提高。以生命科学为主题的园区物业交易依然活跃，张江、孔琳等核心商务园区子板块年内均录得增值交易。此外，自用型买家的比例也相对可观。在产业集聚的导向下，科技巨头购买位于徐汇滨江的优质甲级楼盘，金融机构依然青睐黄浦滨江和北外滩。能源企业作为后起之秀，年内总成交量排名第一，多选择苏河湾、大虹桥板块。此外，交易标的延续多元化趋势，以社区商业为代表的零售物业需求稳定，工业厂房和长租公寓交易占比连续三年上升。

根据成交宗数，投资性成交较上年进一步增加，增幅高达53% 。核心增值型仍然是投资者参与最多的投资策略，而重视投资收益率稳定性的风险资本将选择增值型机会和机会型机会，以实现其跨周期投资价值。在买家类型方面，全年交易仍以国内资本为主，根据交易金额统计，外资比例在过去三年呈上升趋势，年底占近30% ，外资持续攀升也凸显出上海对全球投资者的吸引力正在恢复。此外，约93% 的跨境投资者来自房地产基金和机构投资者，他们青睐的物业类型仍主要是核心发展区的写字楼和成熟行业的商业园区，成熟经营的社区零售物业和具备转型条件的长期租赁公寓也受到了很多外国买家的关注。

年底回暖的上海房产投资市场，为今年画上了圆满的句号，也为2023年带来了无限的期待。疫情扰动的减弱和经济预期的改善将为逐渐企稳的楼市投资市场注入更多动能。我们预计，2023年上半年，随着租赁市场的稳定复苏，写字楼和零售物业将表现出更强的抗跌性优势，资产流动性有望得到加强；物流和长租公寓等新经济资产将继续受到投资者的密切关注。在这个经济重启的时候，我们建议投资者可以多关注一些运营相对成熟、有一定升级潜力的资产，尽快开始布局新一轮的成长周期。"